Chiều 19/8, thảo luận tại Tổ 4 về định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Đất đai năm 2024, đại biểu Quốc hội tỉnh Khánh Hòa Phùng Đức Tiến đề nghị tiếp tục rà soát các quy định về phân quyền, quyền tài sản của người dân, nhà ở cho thuê và cơ chế quản lý đất đai, bảo đảm tính thống nhất, khả thi và hạn chế cách áp dụng khác nhau giữa các địa phương.
Toàn cảnh thảo luận Tổ 4
Không để nhà ở cho thuê trở thành bước đệm để bán căn hộ
Góp ý định hướng sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023, đại biểu Phùng Đức Tiến đánh giá cao việc dự thảo chú trọng phát triển đa dạng các loại hình nhà ở, phù hợp với nhu cầu của người dân.
Đối với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ do cá nhân đầu tư xây dựng, dự thảo đã phân biệt trường hợp xây dựng để cho thuê và xây dựng để bán theo chế độ dự án, nhưng chưa quy định đầy đủ trường hợp xây dựng để cho thuê mua.
Đại biểu đề nghị sửa khoản 2 Điều 30 theo hướng trường hợp xây dựng để bán, cho thuê mua hoặc kết hợp các hình thức này phải thực hiện theo chế độ dự án, bởi hoạt động cho thuê mua cuối cùng cũng dẫn đến việc người thuê mua xác lập quyền sở hữu căn hộ.
Đối với nhà ở được đầu tư để cho thuê, nếu sau đó chuyển sang bán hoặc cho thuê mua thì phải đáp ứng đầy đủ điều kiện, trình tự, thủ tục của dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Quy định này vừa tạo điều kiện mở rộng nguồn cung nhà cho thuê, giúp chủ đầu tư linh hoạt trong kinh doanh, vừa không để cơ chế dành cho nhà ở cho thuê trở thành bước đệm để chuyển sang bán căn hộ.
Về phân quyền quản lý tại khu vực xây dựng nhà chung cư, đại biểu cơ bản tán thành việc trao cho địa phương quyền tự chủ rộng và linh hoạt hơn. Tuy nhiên, cần rà soát rõ thẩm quyền giữa HĐND và UBND cấp tỉnh, bởi dự thảo giao UBND cấp tỉnh thẩm định, phê duyệt quy hoạch và điều chỉnh một số chỉ tiêu, trong khi Luật Thủ đô và các quy định về phát triển đô thị có xác định vai trò của HĐND.
ĐBQH Phùng Đức Tiến phát biểu
Phá dỡ chung cư không làm mất quyền tài sản của người dân
Liên quan đến quyền tài sản khi nhà chung cư phải phá dỡ, ĐBQH Phùng Đức Tiến cho rằng cách diễn đạt tại khoản 4 Điều 14 có thể dẫn đến cách hiểu quyền sở hữu căn hộ và các phần diện tích khác cũng chấm dứt khi công trình bị phá dỡ.
Đại biểu tán thành nguyên tắc công trình không còn bảo đảm an toàn thì phải phá dỡ, nhưng việc công trình chấm dứt tồn tại không đồng nghĩa toàn bộ quyền tài sản của chủ sở hữu không còn.
Các quy định từ Điều 86 đến Điều 95 vẫn xác lập quyền và lợi ích của chủ sở hữu liên quan đến đất, cải tạo, xây dựng lại, bồi thường và tái định cư. Đối với nhà chung cư không phải chung cư cũ, chủ sở hữu còn có thể tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư để xây dựng lại thông qua đóng góp kinh phí.
Vì vậy, đại biểu đề nghị chỉnh lý quy định, tránh cách hiểu việc phá dỡ chung cư đồng thời làm chấm dứt quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.
Đại biểu cũng đề nghị cơ quan soạn thảo rà soát thêm bốn nội dung. Trong đó, Điều 121 nên quy định hợp đồng về nhà ở tuân thủ pháp luật có liên quan, không mặc nhiên áp dụng pháp luật về kinh doanh bất động sản đối với mọi giao dịch nhà ở.
Dự thảo cũng cần làm rõ nguyên tắc xử lý số tiền thu được sau khi bán đấu giá nhà ở; các trường hợp pháp luật trực tiếp quy định tỷ lệ vốn chủ sở hữu trên tổng vốn đầu tư dự án; đồng thời có cơ chế đủ hiệu lực để buộc chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư, thay vì chỉ quy định UBND cấp xã có quyền ban hành văn bản yêu cầu.
Các trường hợp không đấu giá, đấu thầu phải có tiêu chí cụ thể và quy định chuyển tiếp phải dựa trên mốc pháp lý khách quan
Góp ý định hướng sửa đổi Luật Đất đai năm 2024, đại biểu cơ bản tán thành quy định tại Điều 56 về các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.
Tuy nhiên, điểm k khoản 3 Điều 56 cho phép UBND cấp tỉnh quyết định thêm “các trường hợp khác” theo quy định của Chính phủ là quy định tương đối mở.
Theo đại biểu, đấu giá và đấu thầu là cơ chế bảo đảm công khai, cạnh tranh trong tiếp cận quỹ đất của Nhà nước. Vì vậy, các trường hợp được loại trừ khỏi cơ chế cạnh tranh phải có tiêu chí và giới hạn cụ thể.
Đại biểu không đề nghị thu hồi quyền quyết định của địa phương mà đề xuất Chính phủ quy định chi tiết các nhóm tiêu chí, còn UBND cấp tỉnh quyết định từng trường hợp cụ thể. Cách quy định này vừa bảo đảm quyền chủ động của địa phương, vừa bảo đảm sự thống nhất trong áp dụng pháp luật.
Đối với quy định chuyển tiếp tại Điều 102 và Điều 104, đại biểu đề nghị bảo đảm nguyên tắc công khai, công bằng, bình đẳng khi áp dụng chính sách đất đai.
Dự thảo đang cho phép UBND cấp tỉnh lựa chọn tiếp tục áp dụng Luật Đất đai năm 2024 hoặc chuyển sang áp dụng luật mới. Theo đại biểu, nếu hai dự án có trạng thái pháp lý tương tự nhưng áp dụng hai quy định khác nhau theo quyết định của cơ quan hành chính thì có thể phát sinh chênh lệch lớn về bồi thường hoặc nghĩa vụ tài chính, nhất là trong thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và xác định giá đất.
Do đó, luật cần xác định việc chuyển tiếp bằng các mốc pháp lý khách quan, như dự án đã có quyết định thu hồi đất, đã phê duyệt phương án bồi thường, đã xác định nghĩa vụ tài chính hay chưa hoặc căn cứ vào sự kiện pháp lý phù hợp khác. UBND cấp tỉnh sẽ tổ chức thực hiện theo các tiêu chí được luật quy định, thay vì lựa chọn áp dụng theo từng trường hợp.
Không mở rộng quá mức vùng phụ cận công trình hạ tầng
Về vùng phụ cận công trình kết cấu hạ tầng, đại biểu cơ bản tán thành việc giao HĐND cấp tỉnh quyết định phạm vi cụ thể nhằm khai thác hiệu quả quỹ đất và tạo nguồn lực phát triển.
Tuy nhiên, cụm từ “có tiềm năng phát triển” tại khoản 2 Điều 41 là tiêu chí tương đối rộng, nhất là khi có thể được sử dụng làm căn cứ thu hồi đất bắt buộc.
Đại biểu đề nghị bổ sung nguyên tắc giới hạn, theo hướng vùng phụ cận được thu hồi phải có mối liên hệ trực tiếp với công trình kết cấu hạ tầng về tổ chức không gian, kết nối hạ tầng, chỉnh trang hoặc phát triển đồng bộ khu vực. Trên cơ sở quy hoạch và nguyên tắc chung của luật, HĐND cấp tỉnh quyết định phạm vi cụ thể.
Theo đại biểu Phùng Đức Tiến, quy định như vậy vừa giữ được quyền chủ động của địa phương, vừa tạo giới hạn chung ở cấp luật, tránh mở rộng phạm vi thu hồi đất thiếu căn cứ.
Lệ Huyền (lược ghi)