BÀI PHỎNG VẤN BÀ PHẠM THỊ XUÂN TRANG – PHÓ CHỦ TỊCH HĐND TỈNH
TIÊU ĐỀ: Quan tâm giải quyết các vấn đề tồn đọng tại các dự án nhà chung cư trên địa bàn thành phố Nha Trang
Tỉnh Khánh Hòa đang trong quá trình đô thị hóa nhanh; sự phát triển của các đô thị khiến quỹ đất ở trở nên hạn hẹp, nhất là ở địa bàn thành phố Nha Trang, nhà chung cư ra đời đã giải quyết được một phần lớn vấn đề bức thiết đó, mang lại cho cư dân đô thị các giá trị sống chất lượng, phù hợp với xu thế phát triển. Tuy nhiên, quá trình đô thị hóa và cùng với đó là sự phát triển mạnh mẽ của các nhà chung cư trở thành thách thức trong công tác quản lý.
Nhằm hiểu rõ thêm một số nội dung liên quan công tác quản lý, vận hành nhà chung cư, vấn đề đang được cử tri và dư luận xã hội quan tâm, cộng tác viên Trang thông tin điện tử Đại biểu Nhân dân tỉnh Khánh Hòa đã có cuộc trao đổi với bà Phạm Thị Xuân Trang – Phó Chủ tịch HĐND tỉnh về vấn đề này.
- Thưa bà Phạm Thị Xuân Trang, vừa qua, dư luận quan tâm nhiều đến công tác quản lý, vận hành các dự án nhà chung cư trên địa bàn tỉnh; với vai trò là thường trực của “cơ quan đại diện cho ý chí, nguyện vọng và quyền làm chủ của Nhân dân, chịu trách nhiệm trước Nhân dân địa phương”, xin bà cho biết, cơ quan dân cử đã thực hiện chức năng, nhiệm vụ này như thế nào trước thông tin dư luận nêu trên?
Liên quan dư luận về công tác quản lý, vận hành tại các dự án nhà chung cư, thực hiện chỉ đạo của Thường trực Tỉnh ủy, Thường trực HĐND tỉnh đã thành lập Đoàn giám sát chuyên đề về tình hình chấp hành pháp luật trong quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư trên địa bàn tỉnh, giai đoạn 2015 - 2023 nhằm xem xét, đánh giá những kết quả đạt được, những hạn chế, khó khăn, vướng mắc trong chấp hành pháp luật về quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư trên địa bàn tỉnh; trên cơ sở đó, đề xuất những giải pháp, kiến nghị để kịp thời tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc và hoàn thiện các quy định cụ thể về quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư trên địa bàn tỉnh.
Đoàn giám sát đã ban hành đề cương yêu cầu báo cáo, khảo sát thực tế tại một số nhà chung cư; làm việc với Ủy ban nhân dân tỉnh, các cơ quan chuyên môn của tỉnh. Qua giám sát, Đoàn nhận thấy, nhìn chung, việc ban hành các văn bản để triển khai thực hiện các quy định của pháp luật trong việc quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư trên địa bàn tỉnh cơ bản kịp thời, phù hợp với tình hình thực tế của địa phương, tạo hành lang pháp lý đầy đủ cho công tác quản lý nhà nước cũng như tạo thuận lợi cho các chủ thể liên quan trong việc thực hiện quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư.
Công tác tổ chức thực hiện các quy định pháp luật về quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư trên địa bàn tỉnh còn một số tồn tại: các tranh chấp trong quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn tỉnh chủ yếu liên quan đến việc tổ chức Hội nghị nhà chung cư, thành lập Ban quản trị; tranh chấp liên quan đến việc đóng góp, bàn giao, quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, kinh phí quản lý vận hành, thu chi tài chính; không thống nhất trong việc xác định các phần sở hữu chung - riêng; chậm tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu. Các tranh chấp tại các chung cư tồn tại ở nhiều hình thức khác nhau, xuất phát từ mâu thuẫn giữa cư dân với Ban quản trị/Đơn vị quản lý vận hành; cư dân với chủ đầu tư và chủ đầu tư với Ban quản trị/ Đơn vị quản lý vận hành, cụ thể như:
Chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao hoặc chỉ bàn giao một phần kinh phí bảo trì cho Ban quản trị; chủ đầu tư không nộp kinh phí bảo trì đối với phần diện tích giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua của chủ đầu tư; chủ đầu tư sử dụng kinh phí bảo trì để sử dụng vào mục đích khác.
Mặc dù Luật Nhà ở năm 2014 quy định về kinh phí bảo trì nhà chung cư, nhưng qua khảo sát cho thấy, trong giai đoạn thu kinh phí bảo trì thì Ban quản trị chưa được thành lập, chủ đầu tư thường không mở tài khoản tiền gửi riêng để quản lý kinh phí bảo trì đã thu của người mua nhà riêng, mà thường gộp chung với tài khoản của chủ đầu tư. Việc bàn giao hồ sơ giữa chủ đầu tư và Ban quản trị nhà chung cư tại một số nhà chung cư chưa đảm bảo chặt chẽ theo quy định về thành phần cũng như thủ tục (như không đảm bảo thành phần hồ sơ; chủ đầu tư trì hoãn hoặc không làm thủ tục quyết toán số liệu kinh phí bảo trì, trong đó, tài liệu quyết toán bao gồm biên bản xác định các phần diện tích, thiết bị thuộc sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở,…), do đó, xảy ra tình trạng chủ đầu tư chiếm dụng, sử dụng kinh phí bảo trì không đúng mục đích, gây tranh chấp với cư dân, Ban quản trị nhà chung cư.
Nguyên nhân của những tồn tại trên chủ yếu là do: Chủ đầu tư không tuân thủ các quy định về quản lý kinh phí bảo trì, chưa có quy định cụ thể, ràng buộc chủ đầu tư tại bước chấp thuận dự án đối với việc mở tài khoản tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động trên địa bàn nơi có nhà ở; thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án biết về tên tài khoản, số tài khoản đã mở, tên tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản và kỳ hạn gửi tiền không có tính chất bắt buộc; việc thẩm định Hợp đồng mua bán, thuê mua, thuê nhà ở còn thiếu các nội dung liên quan đến thông tin tài khoản kinh phí bảo trì (số tài khoản đã mở, tên tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản và kỳ hạn gửi tiền), phân định cụ thể phần diện tích sở hữu chung của nhà chung cư (có bản vẽ kèm theo), mức kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư phải đóng.
Như đã đề cập ở trên, các quy định pháp luật cơ bản đầy đủ, điều chỉnh hầu hết các hoạt động liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư. Tuy nhiên, việc vận hành nhà chung cư liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực như: Luật cư trú, Luật Doanh nghiệp, Luật Nhà ở, Luật Ngân hàng… còn có sự chồng chéo giữa các Luật dẫn đến khó khăn trong công tác quản lý. Bên cạnh đó, công tác tuyên truyền, phổ biến các quy định pháp luật trong lĩnh vực này chưa đạt như mục đích đặt ra, chưa đến được với các chủ sử dụng, Chủ đầu tư, Ban quản trị, đơn vị vận hành nên các đối tượng này hầu như chưa thực hiện đầy đủ vai trò và trách nhiệm của mình trong quá trình vận hành nhà chung cư theo quy định.
Việc quản lý, phối hợp của chính quyền cấp cơ sở đối với các Ban quản trị, Chủ đầu tư nhà chung cư ở một số địa phương còn lúng túng; việc triển khai áp dụng một số quy định (như đăng ký tạm trú, thường trú) chưa đồng bộ, chưa thống nhất giữa các địa phương trên cùng địa bàn thành phố Nha Trang. Việc giải quyết các tranh chấp, khiếu kiện dân sự giữa Ban quản trị với Chủ đầu tư, với đơn vị vận hành hay giữa cư dân với nhau chưa kịp thời, chưa dứt điểm nên kéo dài, gây bức xúc cho cư dân sống tại các chung cư và dư luận xã hội.
- Với nhiều vấn đề còn tồn tại như hiện nay, Đoàn giám sát đề xuất, kiến nghị những nội dung gì nhằm đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của người dân, vừa đảm bảo pháp luật được thực thi hiệu quả tại địa phương?
Với mục đích đề ra khi thành lập Đoàn giám sát là đánh giá khách quan, toàn diện thực trạng về tình hình và kết quả thực hiện công tác quản lý, vận hành nhà chung cư, trên cơ sở đó đề xuất những giải pháp, kiến nghị để kịp thời tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc và hoàn thiện các quy định nhằm phù hợp tình hình thực tiễn. Do vậy, báo cáo của Đoàn giám sát, bên cạnh việc đề nghị UBND tỉnh chỉ đạo các cơ quan chuyên môn, các địa phương trên địa bàn tỉnh thực hiện nghiêm túc, đầy đủ, kịp thời các quy định thuộc thẩm quyền được giao tại các văn bản pháp luật và Quyết định số 23/2016/QĐ-UBND ngày 10/10/2016 của Ủy ban nhân dân tỉnh trong quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn tỉnh, Đoàn giám sát đặc biệt quan tâm việc xử lý dứt điểm các vấn đề đang tồn đọng, gây bức xúc trong cộng đồng cư dân (như vấn đề bàn giao kinh phí bảo trì, thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ theo quy định pháp luật, theo dõi, đôn đốc việc tổ chức Hội nghị nhà chung cư theo quy định) tại các chung cư Đoàn đã khảo sát thực tế. Đoàn giám sát cũng đề nghị UBND tỉnh nghiên cứu, có phương án đảm bảo nơi sinh sống an toàn cho cư dân, tại nhà chung cư đang bị xuống cấp rất nặng.
Ngoài ra, trên cơ sở báo cáo của Đoàn giám sát, Thường trực HĐND tỉnh đã có văn bản tổng hợp trình Chính phủ xem xét một số nội dung quy định liên quan công tác quản lý, sử dụng và vận hành nhà chung cư và điều chỉnh cho phù hợp thực tiễn, như:
+ Quy định về điều khoản xử phạt vi phạm hành chính của Ban Quản trị nhà chung cư, trường hợp một trong số thành viên Ban quản trị tự ý làm sai và không thông qua các thành viên khác trong Ban quản trị; trường hợp miễn nhiệm/bãi miễn một số thành viên Ban quản trị mà không phải toàn bộ Ban quản trị và trình tự/các bước thực hiện việc bãi miễn/miễn nhiệm.
+ Quy định về cách thức, điều kiện rút kinh phí bảo trì nhà chung cư đồng thời với việc áp dụng các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư nhằm đảm bảo việc rút, quyết toán kinh phí bảo trì nhà chung cư được thực hiện theo đúng quy định tránh việc tranh chấp, khiếu kiện giữa Ban Quản trị với Chủ đầu tư.
+ Có hướng dẫn cụ thể về trình tự thực hiện ủy quyền khi tham dự Hội nghị nhà chung cư trong trường hợp ủy quyền trực tiếp bằng điện thoại, tin nhắn và bổ sung hồ sơ Giấy ủy quyền hợp pháp sau khi Hội nghị kết thúc.
+ Việc quy định chủ đầu tư có quyền “…cử người tham gia Ban quản trị nhà chung cư và tham gia biểu quyết, bỏ phiếu tại Hội nghị nhà chung cư theo quy định của Quy chế này nếu còn sở hữu căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư”.
Do vậy, trong một số trường hợp khi tổ chức Hội nghị nhà chung cư, chủ đầu tư vừa có 01 thành viên đương nhiên trong Ban quản trị, vừa có số phiếu biểu quyết cao, áp đảo cư dân, nắm quyền quyết định trong việc bầu các thành viên còn lại của Ban quản trị, dẫn đến việc cư dân phản ứng gay gắt và phản đối kết quả bầu cử Ban quản trị.
+ Quy định rõ về trình tự, thủ tục thu hồi nhà ở xã hội trường hợp người mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội vi phạm các quy định về mua, thuê mua nhà ở xã hội.
+ Quy định về thời điểm bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật sau khi kết thúc xây dựng, nghiệm thu theo quy định; phân định về nguồn kinh phí quản lý vận hành, trình tự, thủ tục bàn giao, tiếp nhận hệ thống hạ tầng kỹ thuật; hướng dẫn địa phương đối với quy trình bàn giao hành chính; tiếp nhận đăng ký cư trú tại các chung cư.
+ Chỉ đạo xem xét quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư trong trường hợp khi chưa thành lập Ban Quản trị và trách nhiệm của Ban Quản trị trong việc kiểm tra, quản lý các đối tượng sử dụng nhà ở xã hội để đảm bảo việc sử dụng nhà ở xã hội đúng mục đích, tránh trình trạng sang nhượng, cho thuê, cho ở nhờ... không đúng quy định.
+ Quy định về việc thẩm định Hợp đồng mua bán nhà chung cư trước khi đưa vào áp dụng; Trách nhiệm của cơ quan cấp phép xây dựng đối với dự án nhà chung cư về việc xác định rõ phần diện tích chung riêng của nhà chung cư theo quy định pháp luật hiện hành trong hồ sơ cấp phép xây dựng theo quy định tại Luật Nhà ở nhằm tránh việc tranh chấp liên quan đến phần định diện tích chung, riêng trong nhà chung cư; Quy định về xử lý vi phạm hành chính đối với trường hợp chủ sở hữu/người sử dụng nhà chung cư khi không đóng góp đầy đủ, đúng thời hạn kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung và các chi phí, lệ phí khác theo quy định của pháp luật; Quy định cụ thể về cách thức tổ chức họp Hội nghị nhà chung cư trong các trường hợp bất khả kháng hoặc chung cư đang diễn ra tranh chấp, sự cố...; Quy định để giải quyết trường hợp không thành lập được Ban Quản trị, nhất là trường hợp đã thành lập được Ban Quản trị sau Hội nghị nhà chung cư lần đầu, nhưng nhiệm kỳ sau không bầu được Ban Quản trị hoặc không có người chịu đảm nhận làm thành viên Ban Quản trị. Một số trường hợp Ban Quản trị chung cư được bầu không đủ điều kiện phải tổ chức bầu lại. Khi đó, chung cư sẽ không có Ban Quản trị để hoạt động theo đúng quy định pháp luật, hoặc có tình trạng Ban Quản trị đã được công nhận nhưng xin nghỉ, xin thôi tham gia, nên phải tổ chức bầu thay thế liên tục gây gián đoạn, ảnh hưởng công tác quản lý sử dụng nhà chung cư; Xem xét quy định, thành phần Ban Quản trị có chính quyền địa phương tham gia nhằm nắm tình hình hoạt động, quản lý vận hành của chung cư trên địa bàn, kịp thời xử lý các vấn đề tranh chấp, khiếu nại.
- Xin cảm ơn bà!
Kim Nhạn (thực hiện)